不雅点网近几年来，在深圳楼市各大“降价排名榜”当中，南山赤湾历来是绕不开的片区。最近，这里又迎来新盘入市。

市集音书炫耀，南山1978·半岛擎峰（备案名：琅玥湾佳园）神气获取预售许可证，批准销售住宅370套，预售总面积为47736.24往常米。

据了解，琅玥湾佳园由两栋楼构成，户型建筑面积从113往常米的3房2卫到167往常米的5房3卫不等，高层住宅可享海景。神气备案均价为7.8万元/往常米，当前冻资开动，折后单价从6.5万元/往常米起，瞻望11月15日开盘。

良友炫耀，琅玥湾佳园位于深圳南山区招商街谈赤湾三路与赤湾六路交织处，地舆位置属于南山边际。该神气为南山集团独资打造，此前平凡被视作南山控股赤湾开云府神气的二期。

收尾11月11日，据深圳市房地产信息平台，开云府神气预售总套数413套，已备案及已签约共计仅10套。

两期互为“表亲”的神气将在赤湾平直竞争，背后也能看出上市平台与非上市平台的不同考量。

赤湾摸底

赤湾楼市行情已进程一轮下探。

凭借产城一体、背山面海、双自贸区等想法，赤湾楼市也有过岑岭期，2021年6月开盘的半山臻境均价约10.14万元/往常米，开盘今日即售罄。但跟着市集下行，后续新盘为了去化继续承袭扣头促销战术。

如2022年6月入市的前海宸湾，备案均价10.43万元/往常米，但后续扣头打到9折以下，单套返佣数十万，秒杀房源价钱低至7.26万元/往常米，让片区价值护城河出现松动。

上文提到的开云府则在旧年10月开盘，入市即85折，折后单价8.2万元，入围客户仅107批，入围比1:0.26，一年当年销售几无阐扬。

原土开拓商金众集团的云山海神气本年3月入市，相似开盘85折，折后单价约7.5万元，开盘今日官宣去化约53%，在如今的赤湾已属于较高水平。那时神气销售还向不雅点新媒体示意，成交即送800克或1000克黄金。

举座来看，落子赤湾的房企们主要分为两种战术，第一种是价钱让利一步到位，第二种则是保合手不雅望脚踏实地。

赤湾从早年间十万起跳的豪宅定位缓缓滑落，一定进程上源于房地产转移时辰，市集对片区价值再行扫视，如“产城一体”意味着左近不乏工场与泥头车，“背山面海”意味着交通相对未便，左近赤湾汇购物中心、太子湾K11等生意配套也尚未开业。

此外，赤湾片区比年供应量在统统这个词南山也位居前哨，如前海宸湾备案246套房源，金众云山海共810套房源，开云府413套房源，深铁熙府更是高达2080套房源。

其中，深铁熙府此前供应534套东谈主才房，最高限价6.05万/往常米，是当前深圳在售单价最贵东谈主才房，而赤湾也成为深圳商品房与东谈主才房价钱最接近的片区。

就在上个月，深圳市策划和当然资源局还公布了一宗赤湾片区居住用地神气清单，新供应一块用大地积为1.37公顷的二类居住用地。阐明公告，该地块将以挂牌样式出让，容积率为2.8。地块位于天后宫北面，省略率是当前金众云山海傍边的旷地。

跟着琅玥湾佳园开售以及新地块挂牌，内卷行情或仍将继续。

此前不雅点新媒体向金众云山海一位销售司理示意惦记屋子买在“半山腰”时，对方回话，“莫得的，咱们这里是赤湾，围聚海边“。

大小南山

赤湾背靠大小南山，三面环海，看好片区畴昔的房企在此竞逐求存，并承袭不同的订价战术。

其中，最新获批的琅玥湾佳园平直把价钱打到“六字头“，开云府则未见后续进一步促销技巧。

若是说订价战术仅仅名义交集，开云府和琅玥湾的股权结构则存在实质隔离。

股权穿透炫耀，琅玥湾佳园开拓商为深圳市海越锦实业发展有限公司，海越锦由南山集团全资合手股。

开云府开拓商则是深圳市海城锦实业发展有限公司，仅一字之差，海城锦由上市平台南山控股合手有51.0204%，南山集团则合手有48.9796%。

一家是上市公司主要操刀，另一家则是集团直属，在融资路线和利益分上就会存在微不雅隔离。

南山控股所合手有的海城锦股份，是2021年以自有资金增资30.78亿元所得，那时南山集团甘愿，如海城锦在盈利预测赔偿期收尾时竣事的累计净利润未能竣事累计预测净利润，则南山集团应以现款花样向南山控股支付赔偿，应赔偿金额=（累计预测净利润-累计竣事净利润）×51.0204%。

其后由于地铁诞生、办证延后等客不雅原因，开云府无法按原谋略在2023年度完成录用，因此这份功绩甘愿期限也从2021年至2023年转移为2024年度到期。

因此有投资者漠视疑问：“以赤湾汇广场神气（开云府）来说，当前大鼓动的利益和小鼓动是矛盾的。”

他示意，一期开云府或不肯在功绩赔偿甘愿期内放纵促销，因为这么会影响到净利润，“计提减值或者耗费不错，但要到本年以后，这么大小鼓动就沿路背了。”

本年9月份，也有投资者在换取平台对此示意热心，而科罚层回话：“海城锦盈利预测期及赔偿期为2021年至2024年，当前尚处于期限内。公司合手续关注、积极推动海城锦住宅神气销售与录用，与控股鼓动共同费力竣事策划想法。按时限届满未能竣事累计预测净利润，则控股鼓动中国南山将按契约商定现实义务。”

体当前功绩成面的净利润不一定是正数，财报炫耀，前三季度南山控股竣事营收41.35亿元，同比减少55.92%，主要系本期房地产业务神气结转收入减少；包摄于上市公司鼓动的净利润为-3.48亿元，同比减少-1,829.76%。

颇为碰巧的是，有神气销售向不雅点新媒体深入“当前一期开拓商不卖了，锁盘了”，至于具体原因无从得知。

据该名销售反映，开云府八月份仅售出三套，“当前主要销售琅玥湾佳园，比一期性价比更高，使用率也更高，不错看海景，且是一梯一户。”

库存去化阶段，开云府和琅玥湾佳园的敌手不仅是左近同业的新旧楼盘，有时血统联系密致的公司与神气之间，无意也存在利益博弈。